¿Una bomba de tiempo escondida? Un inversor ‘Big Short’ ve que se avecina un desastre financiero en los mercados inmobiliarios

Más de una década después de que una crisis hipotecaria en los EE. UU. amenazara con destruir el sistema financiero internacional, un inversionista «Big Short» ve una vez más que se avecina un desastre financiero en el mercado inmobiliario.

Dave Burt, director general de la firma de investigación de inversiones DeltaTerra Capital, cuyo objetivo es ayudar a los clientes a gestionar el riesgo climático, fue uno de los pocos escépticos que reconoció que el mercado inmobiliario estaba al borde del colapso en 2007.

Ayudó a dos de los protagonistas del libro más vendido de Michael Lewis «The Big Short» a apostar contra el mercado hipotecario en el período previo a la crisis financiera mundial de 2008. Al final resultó que, tenían razón y ganaron miles de millones.

Ahora, Burt cree que un riesgo climático pasado por alto podría hacer que la historia se repita.

“Siempre estoy atento a estos grandes problemas sistémicos y hay algunas razones para eso”, dijo Burt a CNBC a través de una videoconferencia.

«Profesionalmente, si algo tiene un precio incorrecto, como inversionista, que ha sido mi trabajo durante la mayor parte de mi carrera, su principal oportunidad de agregar valor es identificar algo que es demasiado barato para sus clientes o algo que es demasiado caro de vender para su cliente», dijo.

«Desde una perspectiva personal, y esto se basa en parte en esa perspectiva profesional, he visto cuándo sale mal, qué impacto puede tener en las economías y la sociedad y en nuestros más vulnerables. Y realmente estoy pensando en el post-global período de crisis financiera aquí en los EE. UU. de 2008 a 2012, donde hubo una gran cantidad de sufrimiento humano».

Burt dijo que la investigación de DeltaTerra Capital sugiere que el 20% de los hogares de EE. UU. tienen una «exposición significativa» a un problema de precios erróneos debido al riesgo de inundación. Si se da cuenta, advirtió que las consecuencias podrían parecerse a la corrección extraordinaria que se vio durante la crisis financiera mundial.

«Pensamos en este problema de revisión de precios como quizás una cuarta parte del tamaño y la magnitud de la [global financial crisis] en conjunto, pero por supuesto muy, muy dañino dentro de esas comunidades expuestas», dijo Burt.

Sus comentarios llegan en un momento en que el mercado de la vivienda está experimentando un cambio fundamental importante debido a las tasas hipotecarias más altas y mientras los bancos centrales mundiales continúan luchando contra la inflación aumentando las tasas de interés.

A su vez, Burt dice que están comenzando a aparecer algunas grietas en los términos del costo del seguro. Señaló que la recuperación en Florida del huracán Ian era un tema que estaba observando de cerca, particularmente porque esta marejada ciclónica expuso una pesadilla del seguro contra inundaciones para propietarios de viviendas.

«¿Se convertirán en abismos este año? No estoy seguro», dijo Burt. «Pero una observación de los datos fundamentales de mayor frecuencia sobre las ventas de viviendas y los inventarios de viviendas indica que las cosas definitivamente van mal para estas propiedades expuestas».

Si bien la mayoría de los inversores siguen siendo escépticos sobre el impacto de los riesgos climáticos en sus carteras, un estudio reciente advirtió que el mercado inmobiliario de EE. UU. podría estar sobrevaluado en alrededor de $ 200 mil millones debido a los riesgos de inundaciones sin precio.

El análisis fue publicado a mediados de febrero en la revista Naturaleza Cambio Climático. Escrito por investigadores de Environmental Defense Fund, First Street Foundation y la Reserva Federal de EE. UU., entre otros, el estudio modeló los cambios a nivel de propiedad en el riesgo de inundación en EE. UU. durante las próximas tres décadas y advirtió que los hogares de bajos ingresos eran particularmente vulnerables devaluación del valor.

«La principal razón por la que es importante desde nuestra perspectiva es que el riesgo climático no se está descontando en el mercado de la vivienda», dijo a CNBC Jeremy Porter, jefe de implicaciones climáticas de First Street Foundation.

«Los costos ahora o las valoraciones de las viviendas no tienen en cuenta la realización de ese riesgo real de inundación, y eso no tiene en cuenta que tenemos una enorme cantidad de sobrevaloración adjunta a las propiedades en todo el país».

Porter advirtió que a medida que las personas continúan careciendo de suficiente información sobre los riesgos climáticos al comprar sus casas, persiste el peligro de que los hogares puedan llegar a perder una proporción significativa del valor de su propiedad de la noche a la mañana.

«No es tan descabellado decir que llegaste a un punto de inflexión», dijo Porter. «Puede ser comunidad por comunidad. Puede ser un punto de inflexión más grande que alcance en todo el país en el mercado de bienes raíces. Pero eventualmente, llegará a un punto de inflexión local o nacional donde habrá algún tipo de de burbuja que revienta».

En la actualidad, el estudio dice que casi 15 millones de propiedades en los EE. UU. se enfrentan a una probabilidad anual de inundación del 1%, y se prevé que los daños anuales a las propiedades residenciales superen los 32.000 millones de dólares.

También advirtió que la creciente frecuencia y gravedad de las inundaciones en medio de la profundización de la emergencia climática podría hacer que la cantidad de propiedades estadounidenses expuestas a inundaciones aumente en un 11 % y que las pérdidas anuales promedio aumenten en al menos un 26 % para 2050.

«Cuando compra una casa, una de las consideraciones más importantes es el costo de mantener esa casa y creo que se toman muchas decisiones importantes en base a eso», dijo Burt.

«En última instancia, hasta que las personas tengan buena información sobre cómo se verán estos costos relacionados con el clima, estamos creando nuevos problemas todos los días. Creo que ese es realmente el quid de la cuestión».

Reflexionando sobre los hallazgos del estudio, Jesse Gourevitch, becario postdoctoral en Environmental Defense Fund, le dijo a CNBC que la sobrevaluación estaba más extendida entre los propietarios de propiedades de bajos ingresos.

Agregó que «si ocurriera una deflación de precios, esto tiene el potencial de ampliar las brechas de riqueza en los EE. UU. y exacerbar la desigualdad».

Otro riesgo importante, dijo Gourevitch, probablemente serían los efectos potencialmente perjudiciales en los ingresos fiscales de los gobiernos locales porque los ingresos totales de los municipios generalmente dependen en gran medida de los ingresos fiscales de la propiedad. «Y tener eso vinculado a un activo físico que está expuesto al cambio climático creo que presenta muchos riesgos para la estabilidad de ese flujo de ingresos», dijo Gourevitch.

Lejos de ser un problema doméstico, Burt enfatizó que los riesgos climáticos asociados con el mercado inmobiliario de EE. UU. representan un problema importante para los países de todo el mundo.

«Creo que cuando comienzas a pensar en estos problemas a nivel mundial, comienzas a pensar en las implicaciones más importantes de que los países más expuestos a menudo también son los más empobrecidos», dijo Burt.

«Es más una crisis humanitaria cuando comienzas a mirar esto a través de una lente global».

Munich Re, la compañía de reaseguros más grande del mundo, observado pérdidas económicas pronunciadas en 2022 a medida que la crisis climática generó más eventos climáticos extremos, como el huracán Ian en los EE. UU. y las inundaciones apocalípticas en Pakistán. El reaseguro se refiere al seguro para las compañías de seguros.

Estimó que estas pérdidas ascendieron a $270 mil millones el año pasado, de los cuales alrededor de $120 mil millones fueron cubiertos por seguros. El total de daños asegurados continúa con la tendencia de elevados siniestros de los últimos años.

«Al final del día, alguien tiene que pagar por estas pérdidas cada vez mayores», dijo a CNBC Ernst Rauch, jefe de clima y geocientífico de Munich Re. «No importa si está asegurado o no, es una carga económica cada vez mayor».

Un área de especial preocupación, dijo Rauch, fueron las inundaciones repentinas. Esto se refiere a un tipo específico de inundación en el que la lluvia cae tan rápido que el suelo subyacente no puede drenarla lo suficientemente rápido.

Citó las inundaciones excesivas observadas en Alemania en 2021 que provocaron el desbordamiento de los ríos y devastaron ciudades en el oeste de Alemania, Bélgica, Austria y partes de los Países Bajos, Suiza y Luxemburgo.

«Este tipo de eventos extremos de precipitaciones locales y regionales está aumentando en muchas regiones, y se subestiman. No importa si hablamos de un propietario típico en Alemania o en otras partes del mundo», dijo Rauch.