Edificios residenciales en construcción en el desarrollo Isle Maison de China Vanke Co. en Hefei, China, el 27 de noviembre de 2023.
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Es posible que el atribulado sector inmobiliario de China no comience a recuperarse hasta la segunda mitad del próximo año, incluso con las últimas medidas de estímulo, predijeron este mes tres firmas de investigación.
Después de meses de medidas incrementales, a finales de septiembre el presidente chino Xi Jinping encabezó una reunión de alto nivel en la que prometió «detener la caída del mercado inmobiliario». A principios de este mes, el Ministerio de Finanzas introdujo más medidas destinadas a estabilizar el sector inmobiliario.
«Finalmente estamos en un punto de inflexión de la actual espiral descendente en el mercado inmobiliario gracias a un paquete de flexibilización integral y coordinado», dijeron analistas de Goldman Sachs en una nota del 22 de octubre titulada «Perspectivas de bienes raíces en China para 2025: tocar fondo a la vista». «.
«Esta vez es diferente de las anteriores medidas de flexibilización gradual», dice el informe.
Los analistas esperan que los precios inmobiliarios en China se estabilicen a finales de 2025 y aumenten una media del 2% dos años después. Es poco probable que las ventas de propiedades y la construcción de nuevas viviendas se estabilicen hasta 2027, pronosticó Goldman.
S&P Global Ratings y Morgan Stanley también publicaron este mes informes que pronostican que el mercado inmobiliario de China tocará fondo en la segunda mitad de 2025.
«Si el gobierno continúa dando prioridad al apoyo a la financiación de los desarrolladores y la reducción de existencias, creemos que las ventas y los precios de las propiedades podrían estabilizarse hacia la segunda mitad de 2025», dijeron Edward Chan, director de S&P Global Ratings, y su equipo en una nota del 17 de octubre. Advirtieron que las políticas tardarían tiempo en surtir efecto.
Beijing ha dejado en claro que los esfuerzos para apoyar al sector inmobiliario en dificultades ocupan un segundo lugar después de su objetivo de impulsar la manufactura avanzada como nuevo motor de crecimiento. Pero no es tarea fácil, ya que alguna vez la propiedad representó más de una cuarta parte del producto interno bruto, y está vinculada tanto con la riqueza de los hogares como con las finanzas de los gobiernos locales. Los promotores endeudados de China han tenido cada vez más dificultades para entregar viviendas pre-vendidas, lo que ha afectado la confianza de los consumidores.
Los analistas están siguiendo de cerca la reunión parlamentaria de la próxima semana para obtener detalles sobre el gasto fiscal destinado a reducir el inventario de viviendas.
La predicción de Goldman supone un gasto fiscal adicional de 8 billones de yuanes (1,12 billones de dólares) por parte del gobierno, que aún no se ha anunciado.
«Sin ese estímulo, la crisis del mercado inmobiliario podría prolongarse otros tres años», advirtieron los analistas de Goldman. Dijeron que dicho apoyo necesitaría abordar los problemas de liquidez de los promotores, reducir los inventarios de viviendas no vendidas y garantizar la entrega de las viviendas pre-vendidas pero sin terminar.
Las casas en China normalmente se han vendido antes de estar terminadas. Ese modelo de negocio resultó insostenible después de que Beijing tomó medidas enérgicas contra la alta dependencia de los desarrolladores de la deuda para el crecimiento, y la demanda de los compradores de viviendas cayó con un crecimiento económico más lento.
Nomura estimó a fines del año pasado que alrededor de 20 millones de casas pre-vendidas seguían sin terminar. El mes pasado, los funcionarios indicaron alrededor de 4 millones de hogares había sido completado y entregado a los compradores bajo el programa de lista blanca de este año, y se comprometió a acelerar el apoyo financiero.
En junio, incluso antes de los últimos anuncios de estímulo, Morgan Stanley había esperado que la reducción de existencias condujera a un «repunte de la demanda de préstamos inmobiliarios a finales de 2025 o 2026».
Los analistas esperan que alrededor del 30% del inventario no vendido nunca se venda, lo que requerirá que los bancos u otras entidades no especificadas asuman el costo.
Los últimos esfuerzos de China para reforzar la confianza han dado un impulso al mercado inmobiliario. Las ventas de propiedades en 22 ciudades importantes cayeron alrededor de un 4% interanual en octubre, una contracción mucho menor que una caída de más del 25% en septiembre, según China Index Academy, una firma de investigación inmobiliaria.
No es un regreso a los días de auge
Sin embargo, la estabilización del mercado inmobiliario no significa una recuperación a gran escala. Los analistas proyectan que cualquier repunte en las ventas de viviendas y en las nuevas construcciones seguirá siendo moderado en los próximos años.
S&P espera que las ventas de propiedades en China disminuyan a alrededor de 9 billones de yuanes o menos este año, antes de caer aún más hasta 8 billones de yuanes en 2025, menos de la mitad del nivel de ventas de 18 billones de yuanes en 2021.
Los analistas atribuyen la caída de las ventas al aumento del inventario de viviendas sin vender, que continúa presionando a los promotores que recurren a recortes de precios para atraer compradores y reducir el stock.
En septiembre, Ventas de propiedades de los 100 principales desarrolladores de China. se contrajo un 37,7% interanual, su caída más pronunciada desde abril de este año, dijo S&P, citando datos de China Real Estate Information. No fue una caída de un mes. Durante los primeros nueve meses del año, las ventas cayeron un 36,6% respecto al año anterior, según mostraron los datos.
El deterioro de las ventas también afecta aún más la liquidez de los promotores, lo que lleva a una «falta de confianza» y a que los promotores busquen «un enfoque cauteloso» hacia la adquisición de terrenos y el inicio de nuevos proyectos, según los analistas de S&P Global.
El número de nuevos proyectos de construcción se había desplomado un 42% en 2023 desde su máximo en 2019, y disminuyó otro 23% interanual en los primeros ocho meses de 2024, según el análisis de S&P Global de datos oficiales de la Oficina Nacional de Estadísticas.
Más por hacer
Los analistas se mantienen cautelosos sobre el impacto del estímulo inmobiliario de China.
«En nuestra opinión, la escala de apoyo ha sido insuficiente y ha enfrentado desafíos de ejecución para detener la actual espiral descendente», dijeron los analistas de Goldman, advirtiendo que los precios de las propiedades podrían caer entre un 20% y un 25% más si la política no es suficiente.
En una de las pocas medidas específicas sobre inventarios anunciadas hasta ahora, el Banco Popular de China en mayo prometió 300 mil millones de yuanes para un servicio de préstamo de représtamo para que empresas estatales compren viviendas terminadas no vendidas y las conviertan en viviendas asequibles.
«Aunque fue útil, sólo representó un pequeño porcentaje (4-6%) del total de viviendas terminadas», dijo S&P.
Los analistas de Morgan Stanley dijeron en su informe del domingo que reuniones recientes con bancos en Zhejiang, una de las provincias más acomodadas de China, indicaron que aún no han participado en el nuevo programa gubernamental para otorgar préstamos para comprar inventario de viviendas.
