Uno de los requisitos más ignorados que vuelven a molestar a los compradores es el consentimiento, que se solicita legalmente a personas que ni siquiera se mencionan en el certificado de título. Además, la industria de bienes raíces a menudo involucra transacciones, que pueden anularse si se completan sin verificar cuidadosamente algunos requisitos preliminares.
Para evitar algunas de las trampas asociadas con el consentimiento, un comprador debe tener un conocimiento básico de qué tipo de propiedad inmobiliaria requiere aprobación obligatoria.
Los más obvios son la tierra familiar, la propiedad conyugal y la propiedad conjunta. Además de estos, algunos de los que comúnmente se ignoran son terrenos ocupados por inquilinos de buena fe, propiedades mantenidas en fideicomiso (como terrenos que forman una finca bajo administración o sucesión), terrenos arrendados y terrenos hipotecados.
Para empezar, cuando piense en el consentimiento, asegúrese de hacerlo debida diligencia antes de concluir la transacción. La información relacionada con el fraude está disponible en los artículos vide https://www.kaa.co.ug/mitigating-the-risk-of-fraud-in-land-transactions-in-uganda-a-guide-for-land-purchasers-2/ (Énfasis mío), y procedo a explicarlo a continuación.
Si se establece que la persona que ofrece ese terreno en venta reside en el terreno con un cónyuge (alguien con quien están legalmente casados), asegúrese de obtener el consentimiento del cónyuge.
Cuando la tierra habitualmente reside en una persona con hijos mayores de 18 años, el consentimiento por escrito de los hijos dependientes es indispensable, mientras que en caso de que la tierra sea habitada por hijos menores de 18 años o huérfanos menores de 18 años que tengan interés en la herencia de la tierra, el vendedor debe obtener el consentimiento del Comité Parroquial de Tierras donde se encuentra la tierra.
La ley no hace ninguna excepción a estos requisitos, excepto cuando ha habido un incumplimiento en una hipoteca y el acreedor hipotecario está ejerciendo sus poderes bajo la ley.
En particular, esta excepción no significa que la tierra se pueda hipotecar sin consentimiento. En cambio, simplemente significa que una vez que un cónyuge o hijos han dado su consentimiento para hipotecar la tierra en la que normalmente residen y obtienen sustento, no será necesario buscar un consentimiento adicional antes de ejercer los derechos de un acreedor hipotecario, incluido el derecho a vender en caso de de un defecto.
En cuanto al tema de las hipotecas, la creación de una segunda o subsiguientes hipotecas sobre la tierra generalmente requiere el consentimiento del acreedor hipotecario existente.
Es muy recomendable que antes de aceptar gravar aún más la tierra hipotecada, un posible prestamista se encargue de verificar que los acuerdos de préstamo preexistentes permitan hipotecas adicionales.
Además de la excepción indicada anteriormente, cualquier transacción concluida sin obtener el consentimiento es nula.
La ley permite que un comprador que haya realizado una transacción de buena fe sin conocer a su cónyuge o hijos recupere el dinero pagado con respecto a dicha transacción nula.
Sin embargo, los tribunales están menos dispuestos a acordar que una persona compró la propiedad donde residían el (los) cónyuge (s) y los hijos del vendedor sin saberlo. Como tal, los tribunales pueden ser menos indulgentes cuando parece que el comprador trató su compra de bienes raíces como una compra de tomates en un mercado al borde de la carretera.
Naturalmente, la ley desaprueba que los cónyuges e hijos nieguen el consentimiento de manera irrazonable, pero la razonabilidad depende de las circunstancias específicas de cada caso.
Una persona que tiene la intención de vender su tierra pero encuentra un obstáculo irrazonable para obtener el consentimiento de su cónyuge, hijos adultos dependientes o el Comité de Tierras de la parroquia, la ley permite que dicha persona apele ante el Tribunal de Tierras, que luego puede exigir a esas personas para demostrar por qué no pueden dar su consentimiento.
Si el Tribunal de Tierras considera que, de hecho, no están siendo razonables, tiene la facultad de prescindir del requisito de su consentimiento.
Cuando los cónyuges o hijos adultos dependientes se enteren de una transacción prevista o concluida realizada sin su consentimiento por escrito, pueden presentar una advertencia en el título indicando que la propiedad está sujeta al requisito de consentimiento. El comité puede hacer lo mismo en nombre de los menores.
Naturalmente, muchas más transacciones (como la creación de un subarrendamiento o la compra de terrenos ocupados por compradores de buena fe) requieren el consentimiento de ciertas partes de las que se explican aquí.
Sabiendo lo difícil y costoso que es recuperar el dinero pagado en transacciones nulas, se hace bien en hacer un esfuerzo adicional para determinar si se requiere algún consentimiento antes de realizar una transacción.
¿Qué tierra necesita consentimiento?
Un comprador de tierras familiares, propiedad conyugal, propiedad conjunta, tierra ocupada por inquilinos de buena fe, propiedad en fideicomiso (como tierras que forman una finca bajo administración o sucesión), tierras arrendadas y tierras hipotecadas, siempre debe buscar el consentimiento para evitar trampas .
Cuando la tierra habitualmente reside en una persona con hijos mayores de 18 años, el consentimiento por escrito de los hijos dependientes es indispensable, mientras que en caso de que la tierra sea habitada por hijos menores de 18 años o huérfanos menores de 18 años que tengan interés en la herencia de la tierra, el vendedor debe obtener el consentimiento del Comité Parroquial de Tierras donde se encuentra la tierra.
El autor El Sr. Alex Matovu es abogado senior y socio gerente de Signum Advocates. Correo electrónico: [email protected]
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