Se coloca un letrero frente a una casa en venta el 14 de julio de 2022 en San Francisco, California. La cantidad de casas en venta en los EE. UU. aumentó un 2 por ciento en junio por primera vez desde 2019.
justin sullivan | Getty Images
El aumento de las tasas hipotecarias y la inflación en la economía en general hicieron que la demanda de viviendas cayera bruscamente en junio, lo que obligó a que los precios de las viviendas se enfriaran.
Los precios de las viviendas siguen siendo más altos que hace un año, pero las ganancias se desaceleraron al ritmo más rápido registrado en junio, según Black Knight, una firma de análisis, datos y software hipotecario que comenzó a rastrear esta métrica a principios de la década de 1970. La tasa anual de apreciación de precios cayó dos puntos porcentuales del 19,3% al 17,3%.
Las ganancias de precios siguen siendo fuertes debido a un desequilibrio entre la oferta y la demanda. El mercado de la vivienda ha tenido una grave escasez durante años. La fuerte demanda durante la pandemia de coronavirus la exacerbó.
Incluso cuando los precios de las viviendas se desplomaron drásticamente durante la recesión de 2007-09, la desaceleración más fuerte en un solo mes fue de 1,19 puntos porcentuales. No se espera que los precios bajen a nivel nacional, dado un mercado inmobiliario general más fuerte, pero las tasas hipotecarias más altas ciertamente están pasando factura.
La tasa promedio de la hipoteca fija a 30 años superó el 6% en junio, según Mortgage News Daily. Desde entonces, ha vuelto a caer en el rango inferior del 5%, pero aún es significativamente más alto que el rango del 3% en el que estaban las tasas a principios de este año.
«La desaceleración fue generalizada entre los 50 principales mercados a nivel metropolitano, y algunas áreas experimentaron un enfriamiento aún más pronunciado», dijo Ben Graboske, presidente de Black Knight Data & Analytics. «De hecho, el 25% de los principales mercados de EE. UU. experimentaron una desaceleración del crecimiento de tres puntos porcentuales en junio, y cuatro se desaceleraron cuatro o más puntos solo en ese mes».
Aún así, si bien este fue el enfriamiento más agudo registrado a nivel nacional, el mercado tendría que ver seis meses más de este tipo de desaceleración para que el crecimiento de los precios regrese a los promedios a largo plazo, según Graboske. Él calcula que se necesitan unos cinco meses para que los impactos de las tasas de interés se reflejen completamente en los precios de las viviendas.
Los mercados que experimentan las caídas más pronunciadas son aquellos que anteriormente tenían los precios más altos de la nación. El valor promedio de las viviendas en San José, California, ha caído un 5,1% en los últimos dos meses, la mayor caída de cualquiera de los principales mercados. Eso recortó $ 75,000 del precio.
En Seattle, los precios bajaron un 3,8% en los últimos dos meses, o una reducción de $30.000. San Francisco, San Diego y Denver completan los cinco principales mercados con las mayores reducciones de precios.
El enfriamiento de los precios coincide con un fuerte aumento en la oferta de viviendas en venta, un 22% más en los últimos dos meses, según Black Knight. Sin embargo, el inventario sigue siendo un 54 % más bajo que los niveles de 2017-19.
«Con una escasez nacional de más de 700,000 listados, se necesitaría más de un año de tales aumentos récord para que los niveles de inventario se normalicen por completo», dijo Graboske.
Las caídas de precios no afectarán al propietario promedio tanto como lo hicieron durante la gran recesión, porque los propietarios de viviendas hoy en día tienen considerablemente más capital. La suscripción estricta y varios años de fuerte apreciación de los precios hicieron que los niveles de valor acumulado de la vivienda alcanzaran niveles récord.
A pesar de eso, la fuerte demanda en el mercado recientemente podría presentar un problema para algunos. Alrededor del 10% de las propiedades hipotecadas se compraron el año pasado, por lo que las caídas de precios podrían hacer que algunos prestatarios bajen mucho en sus posiciones de capital.
