Los precios de la vivienda en las cinco principales capitales de Australia sufrieron su mayor descenso mensual en casi 40 años, según datos publicados esta semana.
Normalmente, la caída de los precios de la vivienda sería una buena noticia para los compradores de vivienda. Pero con el Banco de la Reserva de Australia (RBA) aumentando el martes la tasa de efectivo oficial (OCR) otro 0,5 por ciento (a 1,85 por ciento), a los compradores les resultará cada vez más difícil ingresar al mercado.
Como se ilustra en la siguiente tabla, la tasa hipotecaria variable de descuento promedio aumentará al 5,2 por ciento después de la decisión del martes, frente al 3,45 por ciento en abril.
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A su vez, los pagos hipotecarios mensuales promedio se dispararán un 23 por ciento desde su nivel previo al ajuste de abril.
Para un hogar con una hipoteca de $500,000, esto representa un aumento mensual en los pagos de $514, mientras que un hogar con una hipoteca de $1,000,000 pagará $1,029 adicionales por mes.
Más dolor hipotecario por venir
En la declaración de política monetaria del RBA que acompaña al aumento de tasas del martes, el gobernador Phil Lowe afirmó que el aumento del 0,5 por ciento fue «un paso más en la normalización de las condiciones monetarias en Australia» y que «la Junta espera tomar medidas adicionales en el proceso de normalización condiciones monetarias en los próximos meses”.
Esto sugiere que se esperan más aumentos de las tasas de interés durante el resto de 2022; aunque el RBA enfatizó que «no está en un camino preestablecido» y «se guiará por los datos entrantes y la evaluación de la Junta sobre las perspectivas de inflación y el mercado laboral».
En las últimas semanas, tanto ANZ como Westpac elevaron sus pronósticos de tasas de interés. Ahora esperan que el RBA eleve el OCR al 3 por ciento para fin de año, en línea con el pronóstico de los mercados financieros.
Si estos pronósticos se hacen realidad, la tasa hipotecaria variable de descuento promedio de Australia se dispararía al 6,35 por ciento en diciembre, lo que representaría el aumento más pronunciado en la historia de Australia y el tasa hipotecaria más alta desde mayo de 2012.
A su vez, los pagos hipotecarios mensuales promedio se dispararían un 39 por ciento en comparación con su nivel en abril antes de que el RBA comenzara su ciclo de ajuste de tasas.
En términos de dólares, un hogar con una hipoteca de $500 000 vería aumentar sus pagos mensuales en $880, mientras que un hogar con una hipoteca de $1 millón vería aumentar sus pagos mensuales en $1760.
Los precios de la vivienda en Australia se desplomarían
Los precios de la vivienda en Australia ya han caído considerablemente en respuesta a las subidas de tipos del RBA.
El índice de valores de vivienda de CoreLogic se desplomó un 1,4 por ciento en las cinco principales capitales en julio, lo que supuso la mayor caída mensual de precios en casi 40 años.
Como se ilustra en el siguiente gráfico, las caídas de precios se han acelerado tras la subida inicial del 0,25% del RBA a principios de mayo.
A nivel agregado de 5 ciudades, el valor de la vivienda ha disminuido un 2,9 %, impulsado por caídas del 5,4 % en Sídney y del 3,5 % en Melbourne.
La última Revisión de Estabilidad Financiera del RBA estimó “que un aumento de 200 puntos básicos en las tasas de interés desde los niveles actuales reduciría los precios reales de la vivienda en alrededor de un 15 por ciento durante un período de dos años”.
Por lo tanto, el OCR pronosticado del 3 por ciento sugiere una caída de máximo a mínimo en los precios reales de la vivienda de más del 20 por ciento.
Es fácil ver por qué. Como se muestra en las tablas anteriores, las subidas de tipos del RBA ya han reducido la capacidad de endeudamiento en un 23 %, que se reducirá aún más hasta el 39 % si el OCR aumenta al 3 %.
Una menor capacidad de endeudamiento equivale a precios más bajos de la vivienda. La ecuación es así de simple.
Crecen los riesgos de recesión
Puede parecer extraño hablar de recesión cuando Tasa de desempleo de Australia está en un mínimo de 48 años de solo 3.5 por ciento.
Sin embargo, la tasa de desempleo es un indicador económico rezagado que no habrá captado las agresivas subidas de tipos del RBA en los últimos tres meses.
El RBA nunca había comenzado un ciclo de ajuste de tasas con la confianza del consumidor en tan mala salud.
Fuera de la pandemia, la confianza del consumidor australiano se encuentra en su nivel más bajo desde la recesión de principios de la década de 1990, muy por debajo del mínimo experimentado durante la crisis financiera mundial en 200.
El consumo de los hogares es la sala de máquinas de la economía australiana y representa el 55 por ciento del crecimiento en un trimestre típico. Por lo tanto, adonde va el consumo de los hogares suele seguir la economía, como se ilustra en el siguiente gráfico.
Si los pagos de las hipotecas aumentan tan bruscamente como se pronostica, esto significará que habrá muchos menos fondos disponibles para gastar en la economía australiana, lo que drenará el crecimiento económico.
El lastre negativo sobre el consumo de los hogares se verá exacerbado por una fuerte caída en los precios de la vivienda, lo que haría que los australianos se sintieran más pobres.
Por lo tanto, el RBA debe andarse con cuidado ante nuevas subidas de tipos. Si se ajusta tan agresivamente como predicen ANZ, Westpac y los mercados financieros, entonces corre el riesgo de llevar a la economía australiana a una recesión innecesaria.
Espere recortes de tasas en 2023
En su declaración de política monetaria del martes, el RBA señaló que «se espera que la inflación alcance su punto máximo a finales de este año y luego disminuya hacia el rango del 2-3 por ciento».
Esto significa que, a principios de 2023, es probable que el RBA se enfrente a una situación en la que los precios de la vivienda hayan caído considerablemente, la economía se esté estancando y la inflación esté disminuyendo.
Después de endurecerse demasiado, espere ver que el RBA retroceda y reduzca las tasas en un intento por evitar la recesión.
