Un trabajador perfora madera contrachapada en una casa unifamiliar en construcción en Lehi, Utah, el viernes 7 de enero de 2022.
Jorge Frey | alcalde Bloomberg | Getty Images
El mercado de la vivienda, que alguna vez estuvo activo, se está enfriando a un ritmo alarmante, y algunos constructores de viviendas dicen que solo empeorará en el nuevo año a medida que se agoten los nuevos pedidos.
El rápido aumento de las tasas hipotecarias ha provocado que los compradores de viviendas que alguna vez fueron frenéticos se den vuelta y se preocupen por su inversión potencial y la salud de la economía en general.
“Hay un precipicio que está ocurriendo en enero”, dijo Gene Myers, director ejecutivo de Thrive Homebuilders en el área de Denver, que fue uno de los mercados más calientes en los años previos y durante la pandemia de coronavirus.
Los constructores de viviendas estadounidenses fueron uno de los principales beneficiarios de la economía de Covid. Las tasas de interés bajas récord, combinadas con la creciente demanda de los consumidores que buscaban más espacio para vivir, provocaron una corrida en la vivienda como nunca antes se había visto. Los precios de las viviendas aumentaron más del 40% en solo dos años, y los constructores de viviendas no pudieron cumplir con los pedidos lo suficientemente rápido. Incluso redujeron las ventas solo para mantener el ritmo. Todo eso se acabó.
Los inicios de viviendas unifamiliares cayeron casi un 19 % año tras año en septiembre, según el censo de EE. UU. Los permisos de construcción, que son un indicador de la construcción futura, cayeron un 17%. Grupo Pulteuna de las constructoras de viviendas más grandes del país, informó que su tasa de cancelación aumentó del 15% en el segundo trimestre de este año al 24% en el tercero.
Los constructores públicos de viviendas que han informado ganancias hasta ahora mostraron resultados sorprendentemente sólidos, pero eso se debe a que gran parte se basa en una acumulación de viviendas que se contrataron la primavera pasada. Eso fue antes de que las tasas hipotecarias cruzaran el 6% y luego el 7%.
Ahora los constructores se están preparando para lo que viene a continuación. Myers dijo que el balance de su empresa es increíblemente fuerte en este momento, gracias a una acumulación de viviendas vendidas a precios altos, pero predijo que el mercado será «feo» a principios del próximo año.
«Definitivamente es un aterrizaje forzoso para la vivienda», dijo. «Cualquier esperanza de un aterrizaje suave realmente se evaporó la primavera pasada, cuando quedó tan claro que nuestros clientes, que están acostumbrados a tasas hipotecarias tan bajas, simplemente iban a ir a la huelga».
Myers estuvo presente durante la última crisis inmobiliaria, que fue provocada por un mercado hipotecario defectuoso en el que casi cualquier persona, calificada o no, podía obtener un préstamo hipotecario. Causó una corrida masiva de viviendas, basada casi en su totalidad en la compra y venta especulativa de los inversores. Los inicios de viviendas unifamiliares cayeron un impresionante 80% desde enero de 2006 hasta marzo de 2009, pero Myers señala que fue un cambio más lento en comparación con lo que está sucediendo ahora.
«Creo que estamos viendo el cambio más abrupto en el mercado en mi carrera, y he estado en esto por un tiempo», dijo. «Nunca he visto que las ventas simplemente se apaguen, lo que para nosotros sucedió en mayo».
Espiral descendente
Hace apenas seis meses, los inicios de viviendas unifamiliares todavía aumentaban un 10% año tras año. Eso fue justo antes de que las tasas hipotecarias realmente comenzaran a subir rápidamente. Pasar de un aumento anual del 10 % en la construcción a una caída del 19 % en ese período de tiempo es un giro históricamente brusco.
Si bien las ventas de viviendas de nueva construcción están cayendo, los precios siguen siendo más altos en comparación con hace un año. Gran parte de eso tiene que ver con los precios aún inflados de la mano de obra y los materiales. Parte de la fortaleza de los precios puede ser solo un indicativo de qué casas se están vendiendo, es decir, las más caras. Pero eso también puede cambiar pronto.
Sheryl Palmer, directora ejecutiva de una constructora de viviendas con sede en Arizona taylor morrison, que acaba de reportar sólidas ganancias en su tercer trimestre, dijo que los compradores de nivel de entrada claramente están luchando. Pero también admitió que los compradores de alto nivel ya no inundan la puerta.
«Cuando observamos nuestro ascenso y nuestros compradores de estilo de vida de centro turístico, todavía pueden permitirse el lujo de comprar, pero emocionalmente, debe tener la confianza», dijo Palmer el viernes en «Mad Money» de CNBC. «Incluso con las tarifas actuales, tanto nuestra FHA como los compradores convencionales tienen una gran cantidad de espacio, pero poder pagarlo no significa que tengan la confianza, dado todo lo que está sucediendo en la economía actual».
Palmer dijo a los analistas en la llamada de ganancias de la compañía que los nuevos pedidos se redujeron «bruscamente» en septiembre y que la desaceleración se ha sentido en una amplia gama de puntos de precio, geografías y grupos de consumidores. Como resultado, Taylor Morrison está retirando la inversión en terrenos, reduciendo el ritmo de inicio de nuevas construcciones y ofreciendo incentivos adicionales a los compradores.
Las ventas de viviendas recién construidas cayeron por debajo de los niveles previos a la pandemia en septiembre, y las cancelaciones ahora duplican lo que eran hace un año, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.
«Este será el primer año desde 2011 en ver una disminución en los inicios de viviendas unifamiliares», dijo el economista jefe de NAHB, Robert Dietz, en un comunicado. «Si bien algunos analistas han sugerido que el mercado de la vivienda ahora está más ‘equilibrado’, la verdad es que la tasa de propiedad de vivienda disminuirá en los próximos trimestres a medida que las tasas de interés más altas y los costos de construcción elevados en curso continúen eliminando el precio de una gran cantidad de posibles compradores. «
La oferta de viviendas de nueva construcción sigue siendo elevada, a diferencia del mercado de viviendas existentes, donde las viviendas a la venta siguen siendo escasas. NAHB informó que una cuarta parte de los constructores ahora están recortando los precios.
Y esa es la gran incógnita. Los precios se están enfriando tanto para las casas nuevas como para las existentes, pero los analistas están divididos en cuanto a si realmente mostrarán caídas de un año a otro y cuán amplias podrían ser esas caídas. Myers dijo que ha oído hablar de una caída del 20% en los precios de las nuevas construcciones.
«Y suena realmente duro, pero cuando miramos hacia atrás, debido a que nuestros costos de construcción han aumentado tan rápidamente, solo tenemos que retroceder un poco más de un año para ser un 20% menos de lo que somos ahora», dijo Myers. «Así que pensar, bueno, vamos a volver a 2020 no suena tan loco como una corrección de precios del 20%. Pero creo que definitivamente tiene que suceder si vamos a recuperar la velocidad». «
