La desaceleración en el auge de la vivienda, que de otro modo estaría al rojo vivo, ha sido asombrosamente rápida.
El mercado inmobiliario de EE. UU. se disparó durante la pandemia a medida que las personas confinadas en sus hogares buscaban nuevos lugares para vivir, impulsadas por tasas de interés en mínimos históricos.
Ahora, los agentes de bienes raíces que alguna vez reportaron filas de compradores afuera de las jornadas de puertas abiertas y guerras de ofertas en la terraza trasera dicen que las casas están esperando por más tiempo y que los vendedores se ven obligados a bajar la vista.
Eso hace que tanto los compradores como los vendedores potenciales se pregunten cuál es su posición.
«A medida que las preocupaciones por la recesión pesan sobre las perspectivas de los consumidores, nuestra encuesta muestra que la incertidumbre se ha abierto camino en la mente de muchos compradores», dijo Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com.
Estos son los factores principales detrás del mercado inmobiliario al revés.
Las tasas hipotecarias
El principal impulsor de la desaceleración es el aumento de las tasas hipotecarias. La tasa promedio de la hipoteca fija a 30 años, que es, con mucho, el producto más popular en la actualidad y representa más del 90% de todas las solicitudes de hipotecas, comenzó este año alrededor del 3%. Ahora está justo por encima del 6%, según Mortgage News Daily.
Eso significa que una persona que compre una casa de $400,000 tendría un pago mensual de unos $700 más alto ahora que en enero.
Precios altos, poca oferta
Los otros impulsores de la desaceleración son los altos precios y la baja oferta.
Los precios ahora son un 43% más altos que al comienzo de la pandemia de coronavirus, según el índice nacional de precios de viviendas S&P Case-Shiller. La oferta de viviendas en venta está creciendo, un 27% más a principios de septiembre en comparación con el mismo período del año anterior, según Realtor.com. Si bien esa comparación parece grande, todavía no es suficiente para compensar la escasez de viviendas en venta durante años.
El inventario activo sigue siendo un 43 % más bajo que en 2019. Los nuevos listados también bajaron un 6 % a fines de septiembre, lo que significa que los vendedores potenciales ahora están preocupados porque ven que más casas permanecen en el mercado por más tiempo.
Paul Legere es un agente de compras de Joel Nelson Group en Washington, DC. Se enfoca en el competitivo vecindario de Capitol Hill y dijo que vio que los listados aumentaron de 20 a 171 justo después del Día del Trabajo. Ahora llama al mercado «inflado». En comparación, solo 65 casas se pusieron a la venta en marzo.
«Este es un aumento de inventario posterior al Día del Trabajo muy tradicional y ver en una semana más o menos cómo el mercado absorbe el nuevo inventario será muy revelador», dijo. «Muy.»
El inventario se está viendo afectado a nivel nacional porque los constructores de viviendas están ralentizando la producción debido a que menos compradores potenciales recorren sus modelos. Los inicios de viviendas unifamiliares cayeron un 18,5% en julio en comparación con julio de 2021, según el censo de EE. UU.
«La política monetaria más estricta de la Reserva Federal y los costos de construcción persistentemente elevados han provocado una recesión de la vivienda», dijo el economista jefe de la NAHB, Robert Dietz, en el informe de agosto.
Algunos compradores están esperando
Los compradores, sin embargo, no han desaparecido por completo, a pesar del todavía caro mercado de venta y el igualmente caro mercado de alquiler.
«Los datos indican que algunos compradores de casas están encontrando esperanzas en la forma de una competencia cada vez más fría por un número creciente de opciones de casas en venta», dijo Hale de Realtor.com. «Especialmente para los compradores que se están volviendo creativos, como los que exploran mercados más pequeños, este otoño podría traer oportunidades relativamente mejores para encontrar una casa dentro del presupuesto».
Si bien la caída puede parecer pequeña, es la mayor caída de precios en un solo mes desde enero de 2011. También es el segundo peor desempeño de julio desde 1991, detrás de la caída del 0,9% en julio de 2010, durante la Gran Recesión.
Problemas de asequibilidad
Aún así, esa caída en los precios hará muy poco para mejorar la crisis de asequibilidad provocada por el aumento de las tasas hipotecarias. Si bien las tarifas retrocedieron levemente en agosto, han vuelto a aumentar considerablemente esta semana, lo que la convierte en la semana menos asequible en materia de vivienda en 35 años.
Actualmente se necesita el 35,51 % del ingreso medio para realizar el pago mensual de capital e intereses de una vivienda mediana con una hipoteca a 30 años y un pago inicial del 20 %. Eso es marginalmente superior al máximo anterior de 35 años en junio, cuando la relación pago-ingreso alcanzó el 35,49%, según Andy Walden, vicepresidente de investigación y estrategia empresarial de Black Knight.
En los cinco años anteriores a que las tasas de interés comenzaran a subir, esa relación entre ingresos y pagos se mantuvo estable en torno al 20%. A pesar de que los precios de las viviendas aumentaron en 2020 y 2021, las tasas de interés históricamente bajas compensaron los aumentos.
«Dado el gran papel que parecen estar desempeñando los desafíos de la asequibilidad en el cambio de la dinámica del mercado inmobiliario, es probable que continúe el retroceso reciente en los precios de las viviendas», dijo Walden.
Un nuevo informe de la corredora de bienes raíces Redfin mostró que si bien la demanda de compradores de viviendas se despertó un poco en agosto, el último aumento en las tasas hipotecarias durante la semana pasada la volvió a dormir. Menos personas buscaron «casas en venta» en Google con búsquedas durante la semana que finalizó el 3 de septiembre, un 25% menos que el año anterior, según el informe.
El índice de demanda de Redfin, que mide las solicitudes de recorridos por el hogar y otros servicios de compra de viviendas de los agentes de Redfin, mostró que durante los siete días que terminaron el 4 de septiembre, la demanda aumentó un 18 % desde el mínimo de 2022 en junio, pero aún así bajó un 11 % año tras año. año.
«El mercado de la vivienda siempre se enfría en esta época del año», dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, «pero este año espero que el otoño y el invierno sean especialmente fríos, ya que las ventas se agotan más de lo habitual».
