Washington – Las autoridades chinas prometen establecer un fondo de rescate inicial de 11 800 millones de USD (80 000 millones de yuanes) para compensar una crisis inminente en el sector inmobiliario, donde los compradores de viviendas habitualmente adquieren residencias de los planes de los desarrolladores y comienzan a hacer los pagos de la hipoteca antes de que las viviendas estén terminadas. .
Al hacer que los clientes compren casas ‘sobre plano’, los constructores pueden recibir financiamiento para la construcción y trasladar los riesgos, como costosos retrasos en la cadena de suministro relacionados con la pandemia y constructores en bancarrota, a los compradores de viviendas de clase media.
Para muchos compradores, los riesgos parecían valer la pena. Pero luego, la economía china enfriada por el COVID puso a prueba muchos presupuestos familiares y los cierres draconianos paralizaron el trabajo en proyectos residenciales. A medida que caían los precios de las viviendas, algunos compradores se vieron obligados a pagar hipotecas sobre propiedades que valían menos de lo que habían acordado pagar. A eso le siguieron las políticas de endurecimiento en agosto de 2020, cuando el gobierno central se dio cuenta de que la deuda de los desarrolladores inmobiliarios se estaba saliendo de control y los cierres draconianos paralizaron el trabajo en proyectos residenciales.
En medio de todo esto, muchos compradores de viviendas anunciaron que dejarían de hacer pagos de hipotecas a los bancos hasta que se reanudaran los trabajos en proyectos inconclusos.
China insta a los bancos a otorgar préstamos para proyectos inmobiliarios en medio del boicot hipotecario
Los expertos dicen que el boicot es un subproducto de dos décadas de supervisión insuficiente sobre un sector inmobiliario al rojo vivo. Un economista comparó la situación con un esquema Ponzi, un tipo de fraude que paga a los inversores existentes con fondos recaudados de nuevos inversores.
Reuters describe el fondo de rescate prometido como el primer paso para crear un ‘cofre de guerra’ de hasta 44.000 millones de dólares (300.000 millones de yuanes). El estado espera que el esfuerzo, anunciado el domingo, no solo ayude a los promotores inmobiliarios a resolver una crisis de deuda, sino que también restaure la confianza en el sector inmobiliario.
Un funcionario del banco estatal que se negó a ser identificado debido a la delicadeza del asunto dijo a Reuters que el fondo se establecería inicialmente en 80.000 millones de yuanes a través del Banco Popular de China y el Banco de Construcción de China.
Altos riesgos, baja supervisión
El Sr. Fang, un desarrollador de bienes raíces en China y los Estados Unidos que pidió que VOA Mandarin no usara su nombre real por temor a represalias, dijo que mientras los bancos estadounidenses supervisan y controlan los préstamos otorgados a los desarrolladores inmobiliarios fuera del plano desde la construcción hasta la ocupación, los chinos los bancos ofrecen menos supervisión.
De acuerdo con la regulación de vivienda en preventa de China, los fondos recibidos de la venta de viviendas deben utilizarse para construirlas, un proceso supervisado por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y los bancos.
En la práctica, sin embargo, la supervisión deficiente es común, según Fang.
En este entorno, los desarrolladores chinos «quieren correr grandes riesgos», dijo Fang.
En lugar de destinar los pagos de la hipoteca de los compradores a la construcción de sus casas, dijo Fang, los desarrolladores chinos compran más propiedades.
Con la economía y el mercado de la vivienda enfriándose, es ‘básicamente suicida’ comprar más terrenos asumiendo que desarrollarlos pagará por terminar la construcción en curso en otros lugares, dijo Fang.
‘Un poco como un esquema Ponzi’
Un economista en China, que solicitó el anonimato por temor a represalias, dijo a VOA Mandarin que las empresas inmobiliarias nunca han sido reguladas.
‘Cuando la economía es buena, con la expansión continua, la mayoría de las propiedades se pueden entregar. Pero cuando la economía no es buena, se vuelve un poco como un esquema Ponzi. Si no hay financiamiento de seguimiento, no podrán completar la construcción”, dijo.
Un regulador bancario chino dijo el 21 de julio que coordinará el apoyo a los promotores inmobiliarios que necesitan préstamos después de que los compradores de viviendas dejaran de hacer los pagos de la hipoteca, por lo general poniendo el dinero en cuentas de depósito en garantía.
En una conferencia de prensa en Beijing el jueves pasado, Liu Zhongrui, director del Departamento de Información Estadística y Monitoreo de Riesgos de la Comisión Reguladora de Seguros y Banca de China (CBIRC), dijo que los bancos y otros departamentos gubernamentales satisfarán las necesidades financieras razonables de los desarrolladores inmobiliarios. Pero no dio detalles.
‘Fortalecemos activamente la coordinación y cooperación con el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, el Banco Popular de China y otros departamentos, y apoyamos a los gobiernos locales para promover de manera más efectiva el trabajo de ‘garantizar la entrega de edificios, proteger el sustento de las personas, y mantener la estabilidad», dijo Liu.
El primer «aviso de boicot hipotecario» de más de 5.000 compradores de vivienda apareció en abril de 2021 en Taiyuan, en la provincia norteña de Shanxi, después de que el proyecto de un desarrollador local languideciera sin terminar durante más de dos años.
cartas a los bancos
El mes pasado, los propietarios de viviendas en Jingdezhen, en la provincia nororiental de Jiangxi, enviaron una carta a sus bancos anunciando que suspendían los pagos de la hipoteca debido al retraso en la entrega de unidades residenciales compradas sobre plano. Desde entonces, los propietarios de viviendas de más de 300 proyectos residenciales sin terminar en todo el país han enviado cartas públicas similares a los bancos.
La semana pasada, unos 200 compradores de vivienda frustrados en Wuhan se manifestaron frente a la oficina de un regulador bancario, según un artículo de The Wall Street Journal.
No está claro cuántos compradores de viviendas están involucrados en las protestas porque los censores chinos están reprimiendo las noticias de boicots hipotecarios, informó Reuters.
Un estudio, el ‘Informe nacional de investigación de edificios sin terminar de 2022’, publicado el 18 de julio por la Institución de Investigación y Desarrollo E-House China con sede en Shanghai, un grupo de expertos que analiza el mercado inmobiliario, encontró que el 54% de los propietarios de viviendas que emitieron suspensión de hipoteca Los avisos procedían de la provincia de Henan, en el centro de China, sede de un escándalo bancario de miles de millones de dólares.
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Según el informe, el valor de los préstamos hipotecarios relacionados con edificios sin terminar en todo el país fue de 133.200 millones de dólares (900.000 millones de yuanes) en la primera mitad de 2022, lo que representa el 1,7% del saldo hipotecario nacional.
«Esta industria es un desastre, y nadie usó este tipo de análisis cuantitativo para analizarla antes», dijo Yan Yuejin, autor del informe y director de investigación del grupo de expertos, a VOA Mandarin.
Aunque el 1,7% no suena alto, ya es muy alto y representa un grave riesgo para los bancos, dijo Yan. Tasa de tolerancia de ‘los bancos’ para esto [kind of] préstamo moroso … no debe exceder el 1%.’
