Casas y rascacielos (y nada en el medio): por qué la zonificación del suelo no ha sido efectiva para mejorar la densidad urbana

Durante casi un siglo, la zonificación ha sido la herramienta clave utilizada por los planificadores urbanos para influir en cómo crecen y cambian nuestras ciudades. Nuestro recién publicado investigación analizó si la zonificación es efectiva para guiar nuevos patrones de crecimiento urbano.

Los esquemas de zonificación varían, pero generalmente consisten en un mapa que clasifica la tierra en zonas y un código que dice qué actividades están permitidas en cada zona.

Descubrimos que simplemente rezonificar la tierra para una mayor densidad no es suficiente para transformar los vecindarios de baja densidad y centrados en automóviles en los vecindarios transitables y de uso mixto previstos en nuestros esquemas de planificación.

Un modelo de posguerra para guiar el crecimiento

La zonificación contemporánea realmente se desarrolló después de la segunda guerra mundial. Las ciudades australianas crecieron rápidamente durante este período.

Una combinación de grandes intereses inmobiliarios y el campo emergente de la planificación urbana creó suburbios de baja densidad centrados en el automóvil. Los planes urbanos requerían subdivisiones y usos de suelo estandarizados, e ingeniería de calles e infraestructura.

El desarrollo urbano se caracterizó en gran medida por viviendas unifamiliares en los suburbios residenciales. Grandes redes de carreteras separaban estos suburbios de las áreas comerciales e industriales de la ciudad.

Avance rápido hasta finales de la década de 1980 y muchas ciudades comenzaron a introducir mecanismos de planificación para restringir la expansión hacia el exterior. Los cambios en la zonificación permitieron una mayor densidad y una combinación de usos del suelo. El objetivo era fomentar la remodelación de las zonas urbanas existentes.

¿Qué analizó el estudio?

Nuestra investigación buscó comprender cómo funciona en la práctica esta nueva zonificación, con el objetivo de aumentar la densidad urbana. Queríamos explorar cómo las diferencias en los diseños de los vecindarios influyen en los resultados.

Para averiguarlo, comparamos la remodelación de seis vecindarios durante 70 años. Cada vecindario tiene una zonificación que permite la construcción de apartamentos de gran altura. Pero los seis vecindarios tienen diferentes calles, parcelas y patrones de uso del suelo. Esto se debe a que su construcción inicial ocurrió en diferentes períodos.

Las áreas de estudio incluyeron: suburbios interiores con un patrón de calles en cuadrícula; suburbios interiores y medios adaptados para proyectos de ampliación de carreteras y autopistas y grandes centros comerciales de autoservicio; y suburbios construidos con autopistas, calles siguiendo líneas curvas y centros comerciales de autoservicio al principio.

Nuestra investigación analizó la ciudad en tres escalas: red de calles, parcelas de tierra y huellas de edificios.

¿Qué encontró el estudio?

Descubrimos que las redes de calles eran estables, a excepción de los proyectos de autopistas liderados por el gobierno. La interrupción a gran escala de las redes de calles a menudo requiere actos de poder abiertos y de arriba hacia abajo. Esto puede alterar fundamentalmente el tejido urbano de un vecindario: una carretera corta un área de estudio por la mitad.

Descubrimos que los límites de las parcelas se reconfiguraron para nuevos desarrollos. El tamaño de las parcelas se redujo para la mayoría de los usos, excepto para los servicios comerciales como los centros comerciales.

Encontramos una disminución en las estructuras construidas a lo largo del tiempo, pero un aumento en su tamaño. Esto se debió principalmente a que los edificios más grandes reemplazaron las casas de campo y los negocios más pequeños. El área total cubierta por edificios aumentó sustancialmente.

Algunos vecindarios se adaptaron más a la reurbanización que otros. Los vecindarios menos conectados con grandes autopistas y callejones sin salida, incluidos los que están cerca del centro de la ciudad, tuvieron aumentos de densidad más pequeños que los vecindarios con más redes de calles en forma de cuadrícula.

Protecciones en los llamados hogares de personajes y campañas exitosas contra la zonificación para la diversidad habitacional Es decir, los edificios multifamiliares, como los apartamentos, se concentraron en recintos específicos, a menudo junto a áreas de baja densidad.

casas de personajes en Brisbane son viviendas construidas antes de 1947. La mayoría de las parcelas del centro de la ciudad permiten la construcción de pequeños apartamentos o casas adosadas si el desarrollo conserva la casa original.

Sin embargo, nuestros resultados muestran que la mayoría de las parcelas con casas con carácter todavía contenían solo casas en 2021. Esto podría deberse a que las renovaciones contemporáneas de casas aumentan significativamente sus huellas de construcción, dejando poco espacio para viviendas adicionales.

¿Qué significa esto para la planificación?

Nuestros hallazgos resaltan la necesidad de considerar la forma construida existente y el diseño urbano al aplicar objetivos de densificación generalizados.

Los suburbios de la mayoría de las ciudades del mundo desarrollado ocupan más terreno que los centros urbanos cuadriculados y más densos, y estos desarrollos suburbanos no son muy adaptables al cambio.

La zonificación por sí sola puede no ser suficiente para catalizar la remodelación de los suburbios que tienen redes de calles desconectadas y curvilíneas. Es posible que se necesite invertir en infraestructura que mejore las conexiones de transporte si se quiere que estas áreas sean lugares deseables (y prácticos) para una mayor densidad urbana.

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