BEIJING, 31 dic (Xinhua) — Respaldado por una serie de medidas políticas para abordar la crisis de años, el mercado inmobiliario de China ha mostrado signos de estabilización y repunte, con una confianza renovada y una demanda creciente observada en sus mercados inmobiliarios regionales más dinámicos.
Desde la flexibilización de las políticas restrictivas hasta la introducción de medidas de estímulo, el paquete de políticas inmobiliarias de China para 2024, ya sea a nivel nacional o local, se ha implementado en masa. Se han realizado ajustes en todas las áreas, incluidas las tasas hipotecarias, los impuestos a las transacciones, los índices de pago inicial y tanto en el lado de la oferta como en el de la demanda.
A finales de septiembre, una reunión clave convocada por el Buró Político del Comité Central del Partido Comunista de China enfatizó la necesidad de estabilizar el mercado inmobiliario y revertir su desaceleración.
Los conocedores de la industria ven esta reunión como un punto de inflexión crítico para el sector inmobiliario, lo que indica un cambio en la dirección de las políticas. Después de un año marcado por uno de los mayores números de políticas estimulantes de la historia, creen que la industria inmobiliaria de China está experimentando su período más relajado en los últimos años.
PAQUETE DE POLÍTICAS
Desde principios de 2024, más ciudades han levantado las políticas restrictivas introducidas durante los períodos de sobrecalentamiento del mercado y al mismo tiempo han lanzado políticas favorables.
Según los datos publicados por la China Index Academy, en la primera mitad de 2024, muchas ciudades de segundo nivel como Suzhou, Hangzhou, Chengdu y Xi’an levantaron gradualmente sus restricciones a la compra de viviendas. En el segundo semestre, grandes ciudades como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen tomaron medidas importantes para relajar estas políticas.
Entre ellos, Guangzhou abolió por completo sus restricciones a la compra de viviendas, mientras que Beijing, Shanghai y Shenzhen redujeron notablemente los requisitos de residencia para las compras de residentes no locales. Todas las ciudades, excepto Beijing, Shanghai, Shenzhen y algunas áreas de Hainan, han eliminado por completo sus restricciones a la compra de viviendas, según la China Index Academy.
Otras medidas históricas son el ajuste y optimización de las políticas crediticias, para reducir las barreras a la propiedad de vivienda y reducir los costos de vivienda para los residentes.
El 17 de mayo, el Banco Popular de China (PBOC) y la Administración Nacional de Regulación Financiera anunciaron que el índice mínimo de pago inicial para las hipotecas de viviendas comerciales de los individuos se reducirá al 15 por ciento para la compra de primera vivienda. En septiembre se amplió el porcentaje mínimo de pago inicial del 15 por ciento para la compra de segundas viviendas.
«Este es el requisito de pago inicial más bajo de la historia, lo que será muy útil para impulsar el mercado inmobiliario», afirmó Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación y Desarrollo E-house de China.
Mientras tanto, las nuevas políticas fiscales han reforzado aún más la confianza en el mercado inmobiliario.
El 13 de noviembre, el Ministerio de Finanzas, la Administración Tributaria del Estado y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural publicaron conjuntamente un conjunto de políticas de optimización fiscal relacionadas con los bienes inmuebles que cubren el impuesto a la escritura, el impuesto al valor agregado (IVA) y impuesto al valor agregado de la tierra.
Para el impuesto sobre escrituras, la tasa impositiva aplicable del 1 por ciento se extiende desde propiedades de menos de 90 metros cuadrados a aquellas de menos de 140 metros cuadrados, sin distinción para ciudades de primer nivel.
En cuanto al impuesto al valor agregado, después de eliminar la norma para la vivienda ordinaria en muchas ciudades, ahora se aplica una política unificada del IVA en todo el país, es decir, las ventas de propiedades residenciales mantenidas durante dos años o más están exentas del IVA.
De acuerdo con estas iniciativas políticas, los departamentos gubernamentales locales han actuado para estimular la demanda, revertir la desaceleración del mercado y estabilizarlo.
Según datos de la China Index Academy, de enero a noviembre de este año, más de 300 ciudades introdujeron más de 700 políticas en China, incluida la flexibilización de las restricciones de compra y la optimización de las condiciones de los préstamos.
En conjunto, estos esfuerzos se reflejan rápidamente en los últimos datos del mercado.
Según la Oficina Nacional de Estadísticas, la caída de los precios de las viviendas residenciales comerciales en las 70 ciudades grandes y medianas del país se redujo año tras año en noviembre.
Las transacciones de viviendas también mostraron un cambio en octubre: las transacciones de viviendas nuevas revirtieron una caída de 15 meses y aumentaron un 0,9 por ciento interanual. Las transacciones totales de viviendas nuevas y de segunda mano crecieron un 3,9 por ciento, lo que supone el primer incremento tras ocho meses de caídas.
«En noviembre, el índice de precios de la vivienda mostró una mejora significativa en los indicadores intermensuales, con una clara reducción de la caída, lo que indica que ha llegado el punto de inflexión en los precios nacionales de la vivienda», dijo Yan.
EFECTO PALPABLE
El cambio en el sentimiento del mercado es palpable sobre el terreno. En las ciudades de primer nivel de China, los corredores de bienes raíces y los compradores de viviendas están sintiendo una recuperación del mercado antes de lo esperado.
Huo Peng, gerente de una oficina de la principal cadena inmobiliaria de China, Lianjia, en el distrito Chaoyang de Beijing, señaló que los corredores ahora actualizan la información de los clientes cada dos días en lugar de semanalmente debido a la adaptación a un mercado acelerado.
«Los últimos dos meses han sido los mejores en un año», dijo Huo, ya que los corredores ahora guían el doble del número promedio de visitas diarias de clientes.
Las consultas en línea en la oficina de Huo han aumentado de más de 700 a más de 1.100 por mes, y algunos acuerdos se cierran después de unas pocas visitas a la propiedad. «El mercado está mejorando claramente», añadió Huo.
Los recientes cambios de política, como la reducción de los requisitos de seguridad social para que los extranjeros compren viviendas dentro de la quinta circunvalación de Beijing, han impulsado la demanda. Uno de los clientes de Huo es Zhang Qiang, un nuevo propietario, que atribuyó la compra de una propiedad de 60 metros cuadrados por unos 2 millones de yuanes (unos 278.226 dólares estadounidenses) a los criterios de elegibilidad relajados.
Gao Yuan, director del Instituto de Investigación Lianjia de Beijing, informó de un notable repunte en el mercado de viviendas de segunda mano de Beijing. Del 1 al 15 de diciembre se vendieron 9.960 viviendas de segunda mano, un aumento del 11,7 por ciento respecto al mismo periodo de noviembre.
«El mercado inmobiliario en las ciudades centrales está mostrando claros signos de estabilización, y los residentes están recuperando la confianza en la compra de propiedades», dijo Gao. Describió el repunte como resultado de la restauración de la confianza del mercado, lo que sugiere una recuperación más sostenida.
Xu Yuejin, analista de la China Index Academy, también se hizo eco de este sentimiento.
«Con las continuas caídas de precios en el pasado, algunas propiedades de menor precio en estas ciudades ahora ofrecen un valor atractivo, lo que respaldará las ventas y los precios», dijo Xu.
Señaló que las recientes medidas políticas han mejorado notablemente las expectativas de los residentes, reduciendo el margen para las negociaciones de precios en el mercado de viviendas de segunda mano. «Es probable que estos factores ayuden a la recuperación de los precios y creen una trayectoria más estable en el mercado inmobiliario».
La recuperación del mercado inmobiliario en Shanghai ha impulsado la confianza de los promotores en la adquisición de terrenos. A finales de noviembre concluyó la séptima ronda de subastas de tierras de Shanghai, con transacciones totales que superaron los 30.700 millones de yuanes.
En cuanto a las primas, siete de cada diez parcelas obtuvieron primas, cinco parcelas obtuvieron tasas entre el 11 y el 19 por ciento y algunas superaron el 20 por ciento.
En particular, una parcela muy solicitada en la Nueva Área de Pudong logró una tasa de prima del 40 por ciento, lo que marca el límite de la tasa de prima para el popular terreno residencial en Shanghai.
Poly, el gran promotor inmobiliario chino, adquirió tres terrenos seguidos, incluido Pudong. Esta agresiva estrategia subraya la confianza de la empresa en el mercado inmobiliario de Shanghai y su potencial de crecimiento futuro.
«Observamos un desempeño de ventas optimista en proyectos cercanos, junto con futuros planes y conceptos de desarrollo regional, lo que refuerza la confianza en el potencial de las parcelas», dijo a Xinhua Yu Tian, gerente general de marketing de la sucursal de Shanghai de Poly Developments and Holdings Group.
