La gobernanza de las inundaciones en EE. UU. genera desigualdad social y tal vez la próxima caída del mercado inmobiliario

Un estudio reciente publicado en Comunicaciones Tierra y Medio Ambiente analizó el actual Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones de EE. UU. y cómo, sin cambios drásticos, otra crisis inmobiliaria podría estar en el horizonte.

La colaboración incluye a los investigadores del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la UConn, el profesor asociado James Knighton, el profesor asociado Richard Anyah, el estudiante de maestría Sandeep Poudel, el educador asociado de extensión de la UConn Zbigniew Grabowski y Rebecca Elliot de la Escuela de Economía y Ciencias Políticas de Londres. Knighton, Poudel y Elliott escribieron la siguiente publicación de blog para Springer Nature Research Communities:

El Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) de EE. UU., un programa público federal, fue diseñado por el Congreso para ser una red de seguridad para los propietarios de viviendas expuestos a inundaciones después de que las aseguradoras privadas se negaran a asumir el riesgo. Desde 1978 hasta 2004, las primas cobradas de las propiedades aseguradas cubrieron completamente todos los pagos de reclamaciones para reparar los daños por inundaciones.

Pero desde 2004, las pérdidas, agravadas por el aumento del nivel del mar y las tormentas costeras más grandes, han contribuido a hundir al NFIP en una deuda de decenas de miles de millones de dólares con el Tesoro de Estados Unidos, gran parte de la cual ha sido pagada periódicamente por la base impositiva más amplia de Estados Unidos.

Los desafíos fiscales y de políticas que enfrenta el NFIP en los últimos años nos llevaron a preguntarnos: ¿cómo sería el futuro de este programa? Nuestros pronósticos socioambientales, basados ​​en proyecciones climáticas, datos del censo de EE. UU., registros de FEMA y valores de las viviendas de Zillow, indican que el enfoque habitual para la mitigación de inundaciones hará que la deuda del NFIP aumente aún más y culmine en un mercado inmobiliario repentino. La crisis comenzará en algún momento alrededor de 2060. Nuestra investigación concuerda en gran medida con un informe de 2016 de Freddie Mac que pronostica que $160 mil millones del mercado inmobiliario estarán bajo la marea alta para 2050 y 238 mil millones de dólares para 2100.

Estas predicciones pueden parecer escandalosas, pero las señales de advertencia de una próxima caída del mercado inmobiliario costero de EE. UU. son visibles en 2024. Antes del huracán Sandy en 2012, las propiedades costeras en todo el noreste de EE. UU. eran una inversión sólida, cuyo valor aumentaba significativamente más rápido que la media nacional.

Desde Sandy, las propiedades costeras del noreste han sido una inversión menos competitiva, con un crecimiento del valor de las viviendas por detrás de la media nacional en aproximadamente un 25%. En los meses transcurridos desde los huracanes Helene y Milton, Estados Unidos ha pagado 480 millones de dólares para restaurar 54.000 propiedades dañadas. A pesar de la recuperación de las estructuras con la ayuda del NFIP, los valores de mercado no se han recuperado y los precios de venta cotizados cayeron aproximadamente un 15% en el momento de escribir este artículo.

Nuestras previsiones coinciden con lo que estamos viendo sobre el terreno. Es probable que Florida sea el canario de la mina de carbón, mostrando una caída en el valor de las viviendas costeras a partir de ahora. Los estados del Atlántico Medio y del Golfo experimentarán caídas dramáticas en el valor de las viviendas a partir de 2040.

El noreste de Estados Unidos y la costa oeste, naturalmente mejor protegidos de intensas tormentas costeras pero no del aumento del nivel del mar, seguirán en las décadas siguientes. Gran parte del mercado inmobiliario costero que los contribuyentes estadounidenses apuntalan a través del NFIP pronto se perderá a causa de las inundaciones.

¿Qué hay que hacer? Mantener el NFIP en su forma actual es probablemente la opción menos deseable para Estados Unidos. Las tormentas costeras seguirán planteando riesgos graves para la salud y la seguridad de quienes se encuentran en las llanuras aluviales y, al mismo tiempo, ejercerán presión sobre nuestras agencias de respuesta a emergencias. Los contribuyentes continúan subsidiando el desarrollo inmobiliario costero, lo que beneficia principalmente a los más ricos.

Los residentes costeros de bajos ingresos que no pueden permitirse una reubicación por sí solos verán cómo la riqueza acumulada de una vivienda familiar se erosiona gradualmente. Los residentes ricos que viven en riesgo seguirán beneficiándose financieramente del NFIP hasta que decidan reubicarse de manera segura.

Las reubicaciones de residentes costeros de áreas propensas a inundaciones, asistidas por el gobierno y orientadas a la comunidad, pueden abordar cuatro de nuestros problemas a la vez. En primer lugar, podría permitir a Estados Unidos evitar una catastrófica caída del mercado inmobiliario. En segundo lugar, la reubicación mejoraría nuestra resiliencia nacional ante el aumento de las mareas y las tormentas costeras. En tercer lugar, protegería a los contribuyentes estadounidenses de la creciente deuda del NFIP.

Finalmente, aproximadamente el 70% del terreno adyacente a la costa estadounidense es de propiedad privada. Las costas privadas pueden convertirse en espacios públicos restaurados de forma natural, brindando a todos los residentes acceso a los recursos naturales de su nación y al mismo tiempo actuando como amortiguador de las tormentas y mareas venideras.