Una pesadilla legal interminable para cientos de propietarios de apartamentos en un desarrollo de Sydney se acercó poco a poco a la resolución esta semana después de que un tribunal falló en contra del constructor en una disputa sobre un revestimiento combustible potencialmente mortal.
Pero a los propietarios de The Quay en el suburbio del centro de la ciudad de Haymarket se les ha dicho que deben desembolsar hasta $ 30,000 por unidad para pagar el material peligroso que se reemplazará, a un costo total de más de $ 12 millones. Y es probable que la decisión final sobre si se les reembolsará esté atada a los tribunales durante los próximos años, ya que sus honorarios legales se disparan.
La licitación para el trabajo de remediación: se produce más de tres años después de que el consejo emitiera un incendio. orden de seguridad sobre el edificio, y seis años desde el desastre de la Torre Grenfell de Londres que cobró 72 vidas, será discutido por la corporación de propietarios en una asamblea general extraordinaria el 1 de mayo.
“De la forma en que funciona la construcción en Sídney, probablemente terminará duplicándose”, dijo un hombre, propietario de dos unidades en el edificio y “apuesta por $60,000”.
“Hay tanta gente sufriendo por esto. Está en mal estado. El gobierno debe intervenir y pagar. Hay que presionar al nuevo gobierno”.
The Quay, un desarrollo de uso mixto de 286 unidades construido en el sitio de la antigua sección de aves de corral de Paddy’s Market en Chinatown, fue uno de los 435 identificados como «potencialmente de alto riesgo» por el Cladding Taskforce del gobierno de NSW en 2018.
Los propietarios iniciaron procedimientos legales en la Corte Suprema de Nueva Gales del Sur contra el desarrollador respaldado por China Ausbao y el constructor Parkview Constructions en 2020 por los paneles de revestimiento de aluminio supuestamente defectuosos, que en el momento de la construcción no se consideraron inseguros.
El desastre de Grenfell y la subsiguiente prohibición del revestimiento de aluminio abrieron una lata de gusanos legal sobre quién sería responsable del costo de la remediación.
Se creía que el caso de Quay, que alega incumplimientos de las garantías legales en virtud de la Ley de construcción de viviendas de Nueva Gales del Sur de 1989, era el primero para el revestimiento.
Desde febrero de este año, NSW Grupo de trabajo de revestimiento había inspeccionado 4182 edificios con 3803 despejados. Actualmente hay 379 edificios bajo revisión, evaluación o remediación.
De ellos, más de 200 están en proceso de reemplazar el revestimiento, y algunos, incluido The Quay, pasan por el gobierno. Proyecto Remediar.
Esta semana, el Tribunal de Apelaciones de Nueva Gales del Sur falló en contra de Parkview Constructions y acordó con el tribunal de primera instancia que tres nuevos reclamos por defectos, incluido el reclamo principal por el revestimiento, podrían agregarse a su litigio de garantía original que comenzó «hace mucho tiempo» en agosto de 2016. .
Ese reclamo de garantía originalmente citó 85 defectos, algunos de los cuales eran «desde cualquier punto de vista extremadamente menores», señaló el tribunal, y todos los cuales han sido rectificados o resueltos desde entonces.
La disputa más reciente se centró en si los tres nuevos defectos presentados en 2021, más de seis años después de que se completó el edificio en 2014 y, por lo tanto, fuera de la ventana de defectos «importantes», requerían una nueva causa de acción o podrían tratarse bajo el misma demanda por incumplimiento de contrato.
en su decisión los lunesel panel de tres miembros del Tribunal de Apelaciones encabezado por la jueza Julie Ward expresó cierta perplejidad por el ritmo glacial del litigio.
“La disputa en este tribunal se limita a la parte de la decisión interlocutoria que permitió a la corporación de propietarios enmendar su Declaración de lista de tecnología y construcción para incluir los tres nuevos defectos reclamados resumidos anteriormente”, escribieron.
“Al menos en parte, las partes conocían estos defectos desde hacía muchos años. Por ejemplo, en marzo y mayo de 2018, se obtuvieron informes periciales de la sociedad propietaria y del constructor sobre el revestimiento del edificio.
“El tribunal no fue llevado a ninguna evidencia (si la hubo) que explicara por qué la Declaración de Lista de Tecnología y Construcción no había sido enmendada, años antes, para reflejar las afirmaciones de que el revestimiento era defectuoso.
“La moción que busca permiso para enmendar parece haber progresado al mismo ritmo lánguido que otros aspectos de este litigio. Se interpuso el 16 de julio de 2021, pero se notificó reforma el 9 de febrero de 2022 y se conoció el 11 de agosto de 2022.”
En última instancia, el Tribunal de Apelación concluyó que “el juez principal estaba en lo correcto al proceder sobre la base de que, en este caso, había una sola causa de acción entablada contra cada uno de los constructores y desarrolladores, y que las enmiendas no introdujeron una nueva causa de acción”.
“Por lo menos ordinariamente, una enmienda que no hace más que introducir más desviaciones del edificio como se prometió no dará lugar a una nueva causa de acción que de otro modo hubiera sido extemporánea… porque la causa de acción es por incumplimiento de la misma contrato”, dijo el panel.
“Ese no será el caso si, digamos, un demandante demanda a un desarrollador y luego, fuera de tiempo, solicita iniciar un proceso contra el constructor, pero eso es porque hay una causa de acción diferente en un contrato diferente. Tampoco será el caso si el actor introduce una nueva causa de acción como la negligencia”.
El Tribunal de Apelación ordenó a Parkview Constructions y Ausbao que pagaran los costos a la corporación de propietarios.
Ausbao y Parkview Constructions no respondieron a las solicitudes de comentarios.
Un portavoz de la empresa de gestión de estratos del edificio, Bright & Duggan, dijo que como el caso aún estaba en curso, la corporación de propietarios «no desea hacer ningún comentario con respecto a la decisión del Tribunal de Apelación».
Una portavoz de la ciudad de Sydney confirmó que se emitió una orden de seguridad contra incendios a The Quay en febrero de 2020.
“La orden requiere que los propietarios del edificio retiren y reemplacen el revestimiento combustible externo y el trabajo se llevará a cabo en etapas”, dijo.
“Alentamos a los propietarios de edificios a realizar trabajos de remediación tan pronto como puedan. No podemos hacer más comentarios ya que el asunto está ante los tribunales”.
En un aviso a los propietarios la semana pasada sobre el EGM, el administrador de la propiedad JLL dijo que la cotización para el trabajo de rectificación había sido de $ 12,37 millones, sin incluir el GST.
“Tenga en cuenta que esta cantidad es para el reemplazo completo del revestimiento, que incluye la participación de los otros dos miembros del comité de administración del edificio, que incluyen el lote del estrato minorista y el lote del supermercado”, decía el correo electrónico.
La participación específica para la corporación de propietarios será de aproximadamente $10,89 millones, que se pagará a través de un préstamo de $13 millones de Austrata Finance.
“Este préstamo híbrido proporciona un acuerdo de financiamiento flexible al permitir que algunos propietarios paguen por adelantado y no tengan más que pagar y ahorren pagando los intereses del préstamo de estratos, mientras que permiten que otros propietarios distribuyan su parte del costo del proyecto durante la vida del préstamo de estratos”, el dijo el correo electrónico.
Hablando con news.com.au, el dueño de la unidad dijo que era ridículo que hubieran pasado «siete años y aún estemos en las entradas».
«Eran [not] incluso en el juicio todavía”, dijo.
“Ahora continúan los retrasos y las apelaciones. Me pregunto cuánto se ha gastado en honorarios legales y si el eventual acuerdo incluso cubrirá los honorarios legales. Es simplemente enriquecer a los abogados, ya que el gobierno se ha lavado las manos”.
Mientras tanto, agregó, había «cientos de cajas para perros» en todo el estado que aún tenían revestimientos peligrosos que representaban un gran riesgo de incendio.
Discurso al dominio en 2020, la presidenta del comité de estratos de The Quay, Tina Murolo, dijo que ella y otros propietarios vivían con miedo.
“Grenfell Tower tardó solo 90 minutos en verse envuelta en llamas y eso nunca está lejos de mi mente”, dijo.
“Tengo un pequeño ataque de pánico cada vez que escucho algo porque tenemos dos edificios con revestimiento combustible, básicamente envueltos en mantas de petróleo, y si hubiera un incendio, no tengo ninguna duda de que se perderían vidas”.
