Las ventas de viviendas usadas cayeron un 7,7% en noviembre en comparación con octubre, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
El ritmo anualizado desestacionalizado fue de 4,09 millones de unidades. Eso es más débil que los 4,17 millones de unidades de viviendas que habían pronosticado los analistas, y fue una caída mucho más profunda que las caídas mensuales habituales.
Las ventas cayeron un 35,4 % año tras año, marcando el décimo mes consecutivo de caídas. Ese fue el ritmo más débil desde noviembre de 2010, con la excepción de mayo de 2020, cuando las ventas cayeron bruscamente, aunque brevemente, durante los primeros días de la pandemia de covid. En noviembre de 2010, la nación estaba sumida en la gran recesión y en una crisis de ejecuciones hipotecarias.
Estos recuentos se basan en los cierres, por lo que los contratos probablemente se firmaron en septiembre y octubre, cuando las tasas hipotecarias alcanzaron su punto máximo por última vez antes de bajar ligeramente el mes pasado. Las tasas ahora son aproximadamente un punto porcentual más bajas que a fines de octubre, pero aún un poco más del doble de lo que eran a principios de este año.
«En esencia, el mercado de bienes raíces residenciales se congeló en noviembre, asemejándose a la actividad de ventas observada durante los cierres económicos de Covid-19 en 2020», dijo Lawrence Yun, economista jefe de NAR. «El factor principal fue el rápido aumento en las tasas hipotecarias, que afectó la asequibilidad de la vivienda y redujo los incentivos para que los propietarios de viviendas enumeren sus viviendas. Además, el inventario de viviendas disponibles permanece cerca de mínimos históricos».
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A finales de noviembre había 1,14 millones de viviendas en venta, lo que supone un aumento del 2,7% respecto a noviembre del año pasado, pero al ritmo actual de ventas representa una oferta aún baja de 3,3 meses.
La baja oferta mantuvo los precios más altos que hace un año, un 3,5% más hasta un precio de venta medio de 370.700 dólares, pero esas ganancias anuales se están reduciendo rápidamente, muy por debajo de las ganancias de dos dígitos observadas a principios de este año. Todavía es el precio de noviembre más alto que los agentes inmobiliarios hayan registrado y, con 129 meses consecutivos, es la racha más larga de aumentos de precios año tras año desde que los agentes inmobiliarios comenzaron a rastrear esto en 1968. Aproximadamente el 23% de las casas vendidas por encima de precio de lista, debido a la escasez de oferta.
«Hemos visto bajar los precios de las casas desde sus picos de verano en los últimos cinco meses. Al mismo tiempo, también hemos visto retroceder el crecimiento de los alquileres durante 10 meses consecutivos», escribió George Ratiu, economista senior de Realtor.com en un comunicado. «Sin embargo, el costo de los bienes raíces sigue siendo un desafío para muchos hogares que buscan un lugar al que llamar hogar, especialmente porque la alta inflación y las tasas de interés todavía elevadas han ido erosionando el poder adquisitivo».
Las ventas disminuyeron en todas las regiones, pero cayeron más en Occidente, donde los precios son los más altos, casi un 46% menos que hace un año.
Las viviendas estuvieron más tiempo en el mercado en noviembre, un promedio de 24 días, frente a los 21 días de octubre y los 18 días de noviembre de 2021. A pesar de la lentitud del mercado, el 61 % de las viviendas se contrataron en menos de un mes.
Con los precios aún altos y las tasas hipotecarias alcanzando un pico cíclico, los compradores por primera vez se mantuvieron al margen. Fueron responsables del 28 % de las ventas en noviembre, que se mantuvo sin cambios desde octubre, y un poco más que el 26 % en noviembre de 2021. Históricamente, los compradores primerizos representan alrededor del 40 % del mercado. Una encuesta separada de Realtors colocó la participación anual en 26%, la más baja desde que comenzaron a rastrear.
Las ventas cayeron en todas las categorías de precios, pero se hundieron más en la categoría de lujo de más de un millón de dólares, cayendo un 41 % año tras año. Ese sector había visto la mayor ganancia en los primeros años de la pandemia.
Las tasas hipotecarias han bajado de sus máximos recientes, pero queda por ver si será suficiente para compensar los precios más altos.
«El mercado puede estar descongelándose ya que las tasas hipotecarias han caído durante cinco semanas seguidas», agregó Yun. «El pago hipotecario mensual promedio ahora es casi $200 menos que hace varias semanas cuando las tasas de interés alcanzaron su punto máximo este año».
