Los promotores inmobiliarios chinos, incluido Evergrande, altamente endeudado, han operado un negocio que dependía de la venta de apartamentos antes de que estuvieran terminados. Aquí se muestra un desarrollo de Evergrande en Beijing el 6 de enero de 2022.
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BEIJING (AP) — El mercado inmobiliario de China necesita desesperadamente un impulso de confianza, dijeron analistas, luego de que los informes de compradores de viviendas que suspendieron los pagos de hipotecas sacudieron las acciones de los bancos y aumentaron la preocupación por una crisis sistémica.
El tamaño de las hipotecas no es tan preocupante como el impacto de los últimos acontecimientos sobre la demanda y los precios de uno de los mayores activos financieros de China: la vivienda residencial.
«Es fundamental que los formuladores de políticas restablezcan la confianza en el mercado rápidamente y eliminen un posible ciclo de retroalimentación negativa», dijo el economista jefe de Goldman Sachs para China, Hui Shan, y un equipo en un informe el domingo.
La semana pasada, un aumento en el número informado de compradores de viviendas que suspendieron los pagos de la hipoteca llevó a muchos bancos chinos a anunciar su baja exposición a dichos préstamos. Pero las acciones bancarias cayeron. Los compradores de viviendas protestaban por los retrasos en la construcción de los apartamentos que habían pagado antes de su finalización, como es típico en China.
«Si se deja solo, es posible que más compradores de vivienda dejen de pagar sus hipotecas, [further] sobrecargando los flujos de caja de los promotores inmobiliarios, lo que a su vez podría provocar más retrasos en la construcción y detenciones de proyectos», dijo el informe de Goldman.
La incertidumbre «frena el deseo de los hogares de comprar casas de estos desarrolladores que posiblemente sean los que más necesitan las ventas», dijeron los analistas.
Después de dos décadas de tremendo crecimiento, a los promotores inmobiliarios de China les ha resultado más difícil mantenerse a flote bajo la represión de Beijing contra la alta dependencia de las empresas de la deuda para el crecimiento. Desarrolladores altamente endeudados como Evergrande Group incumplieron a fines del año pasado.
Los problemas financieros persistentes de los desarrolladores junto con las restricciones de Covid han retrasado los proyectos de construcción, lo que ha llevado a los compradores de viviendas a poner en riesgo su propio crédito financiero al suspender los pagos de su hipoteca.
La cantidad de proyectos inmobiliarios involucrados se triplicó con creces en unos pocos días a más de 100 a partir del 13 de julio, según Jefferies.
Eso es un minúsculo 1% del saldo total de hipotecas en China, dijeron los analistas.
En los bancos cubiertos por Goldman Sachs, la exposición promedio a la propiedad, incluidas las hipotecas, fue solo del 17%, escribieron los analistas de servicios financieros de la firma en un informe la semana pasada.
«Consideramos que este riesgo hipotecario se relaciona más con la disposición de los hogares, en lugar de la capacidad, para hacer los pagos de la hipoteca», dijo el informe, «ya que los desarrolladores han retrasado la construcción de propiedades debido a las dificultades de refinanciamiento».
Pero si más compradores de vivienda se niegan a pagar sus hipotecas, la mala confianza reduciría la demanda, y teóricamente los precios, en un círculo vicioso.
Eso provocó llamadas para aumentar la confianza.
«En la segunda mitad de 2022, no hay esperanza de una recuperación rápida en el sector inmobiliario y seguirá arrastrando el crecimiento económico», dijo Gary Ng, economista sénior de Natixis CIB Asia Pacific. «El antídoto es aumentar la confianza de los compradores de vivienda y los desarrolladores una vez más, pero ha resultado ser una tarea difícil».
Detener los pagos de la hipoteca es una medida extrema que no debería convertirse en una práctica común, especialmente porque existen procesos legales para abordar los retrasos en la finalización de los apartamentos, dijo Qin Gang, subdirector del instituto de investigación de bienes raíces de China ICR.
Citó conversaciones con ejecutivos de la industria al decir que los informes de suspensión de pagos son muy desfavorables para mantener la recuperación del sector inmobiliario.
Normalmente, si los desarrolladores no entregan los apartamentos dentro del período acordado, los compradores de viviendas pueden solicitar la rescisión de sus contratos de compra, dijeron los analistas inmobiliarios de Goldman Sachs en un informe la semana pasada.
Los analistas dijeron que la aprobación generalmente demora tres meses y el desarrollador deberá devolver el pago inicial y los pagos de la hipoteca completos al comprador de la vivienda, incluidos los intereses. El pago restante de la hipoteca debería ir a los bancos, según el informe.
Un mínimo de seis años en los planes de compra de vivienda
La demanda de casas nuevas ya ha caído.
Una encuesta trimestral del Banco Popular de China encontró en junio que solo el 16,9% de los residentes planea comprar una casa en los próximos tres meses, el nivel más bajo desde el 16,3% en el tercer trimestre de 2016.
A principios de este año, el banco central dio un paso importante para impulsar el mercado inmobiliario al reducir la tasa hipotecaria. Muchas ciudades han relajado las políticas en los últimos meses para apoyar la compra de viviendas.
Pero desde abril, las ventas de bienes raíces han caído un 25% o más desde los niveles del año pasado, según datos de Wind Information.
El precio promedio en 100 ciudades chinas apenas aumentó durante el último año, aunque los precios en grandes ciudades como Beijing y Shanghái aumentaron en dos dígitos, lo que refleja la divergencia en la demanda, según Wind Information.
Llamadas para completar y entregar departamentos
Cualquier política que pueda asegurar la entrega de viviendas sería útil, dijo Bruce Pang, economista jefe y director de investigación de Greater China, JLL. Dijo que los bancos tienen una exposición limitada a proyectos de construcción incompletos y tienen la capacidad de restaurar la confianza del mercado.
Dai Xianglong, exjefe del Banco Popular de China, dijo el sábado que China no experimentaría algo como la «crisis de las hipotecas de alto riesgo» estadounidense de 2007. y sugirió medidas para impulsar la confianza en la industria inmobiliaria y estabilizar los precios de la vivienda. Eso es según un informe de los medios estatales.
Pero incluso respaldado por el estado La semana pasada, el Securities Times planteó el espectro del riesgo financiero sistémico en un artículo que animaba a los gobiernos locales y desarrolladores a entregar las casas a tiempo.
«Las pérdidas crediticias relacionadas con los préstamos hipotecarios son mínimas y los saldos afectados son pequeños en la mayoría de los bancos nacionales chinos actualmente», dijo Harry Hu, director senior de S&P Global Ratings, en un comunicado.
«Pero podría aumentar la presión a la baja si la última suspensión de los pagos de hipotecas por parte de algunos grupos de residentes en China no se gestiona bien y se manifiesta en riesgos del sistema», dijo Hu.
El periódico oficial del regulador bancario y de seguros de China publicó el domingo advertencias similares y presionó para apoyo en entrega de departamentos y financiamiento para la industria inmobiliaria.
Sin el lastre del sector inmobiliario, el PIB de China podría haber crecido un 3% en el segundo trimestre frente al crecimiento del 0,4% informado el viernes, según el análisis de Goldman Sachs.
