Los propietarios de viviendas podrían verse atrapados en «prisiones hipotecarias» a medida que el aumento de las tasas de interés haga bajar los precios de las propiedades en toda Australia.
Los propietarios de viviendas que compraron sus propiedades en el apogeo del auge de la vivienda ahora podrían enfrentarse a ser encerrados en «prisiones hipotecarias» a medida que las subidas de las tasas de interés hacen bajar los precios de las propiedades.
Si bien las alzas de tasas aún no han afectado demasiado los precios de la vivienda, algunos analistas creen que los aumentos esperados podrían hacer que los precios caigan un 20 por ciento en los próximos 18 meses.
Para aquellos que compraron una casa recientemente, esto podría afectar la equidad que tienen en sus propiedades, reduciéndola por debajo del 20 por ciento y haciendo que sea costoso o imposible refinanciar sus préstamos.
La directora de investigación de RateCity.com.au, Sally Tindall, dijo que las familias que no habían recibido un aumento salarial decente en los últimos dos años podrían descubrir que ya no cumplían con las pruebas más estrictas de capacidad de servicio de los bancos, particularmente si compraron cuando las tasas eran bajas y pidieron prestado como tanto como pudieran.
APRA introdujo pruebas de estrés más estrictas a fines del año pasado que requieren que los solicitantes de préstamos hipotecarios, incluidos los refinanciadores, demuestren que pueden pagar pagos mensuales a un 3 por ciento más que las tasas actuales.
«Los prestatarios que poseen menos del 20 por ciento del valor de su propiedad cuando finaliza su tasa fija podrían verse obligados a negociar únicamente con su prestamista actual, o correr el riesgo de tener que pagar el seguro hipotecario de los prestamistas», dice el director de investigación de RateCity.com.au. Sally Tindall dijo.
Una vez que finaliza un período de tasa fija, el préstamo cambia a la tasa de ‘reversión’ del banco, que a menudo es una tasa variable relativamente alta. En este punto, los prestatarios también pueden optar por refijar, negociar una tasa variable más baja o pasar a un prestamista diferente.
Pero debido a la caída de los precios de la vivienda, la Sra. Tindall dijo que algunos prestatarios podrían no poder refinanciar y permanecer atrapados en la «prisión hipotecaria».
Por ejemplo, si alguien compró una casa de precio medio en Sydney en diciembre del año pasado con un depósito del 20 por ciento, la cantidad de capital en su casa podría reducirse a solo el 3 por ciento para fines de 2023, si los precios caen más de 20 por ciento. Los pronósticos de porcentaje y NAB se cumplen, muestra el análisis de RateCity. Si tuvieran un préstamo fijo a dos años, al final de este período tendrían una relación préstamo-valor del 97 por ciento, lo que haría casi imposible refinanciar.
El panorama es aún más sombrío para alguien que compró en Sídney con un depósito del 10 por ciento, ya que podría encontrarse en un patrimonio negativo, con un LVR del 109 por ciento, mientras que aquellos que tenían un depósito del 5 por ciento podrían tener un LVR de 115. por ciento
Esto es a pesar de que habrían estado pagando su deuda durante dos años.
La Sra. Tindall dijo que las personas que compraron incluso seis meses antes estarían en una posición mucho mejor porque gran parte de los aumentos de precios de las propiedades ocurrieron en 2021.
También señaló que estar en patrimonio negativo sería temporal y que el pronóstico a largo plazo para el mercado inmobiliario era que continuaría subiendo.
Las personas que siguieron pagando los pagos de su hipoteca deberían poder superar la caída y es posible que ni siquiera se den cuenta de que su patrimonio ha retrocedido.
“La gran mayoría de los prestatarios que salen de una tasa fija deberían poder refinanciar sin siquiera levantar una ceja (pero) cualquiera que haya comprado recientemente y se haya esforzado demasiado para hacerlo, debe verificar su posición financiera antes de refinanciar”, dijo Tindall. .
La asesora financiera licenciada y portavoz de money.com.au, Helen Baker, dijo a news.com.au Era una buena idea que los propietarios hablaran con un agente hipotecario antes de acercarse a su banco, para determinar si valía la pena solicitar un refinanciamiento.
“Los agentes hipotecarios saben lo que buscan los bancos y si la gente debería acercarse a ellos”, dijo Baker. “Porque si el banco los rechaza, esto afectará su puntaje crediticio”.
Los propietarios de viviendas que estén considerando cambiar a una hipoteca de tasa fija también deben evaluar si esto realmente sería más barato y si valdría la pena pagar todas las tarifas adicionales que conlleva el cambio de hipoteca.
Si bien algunos australianos afortunados pudieron asegurar el año pasado un préstamo fijo a tasas de interés tan bajas como el 1,9 por ciento, los prestatarios ahora corrían el riesgo de asegurar tasas más altas que si se hubieran quedado con un préstamo variable.
“Si asegura una tasa fija durante tres años, y la tasa variable es más barata durante dos de esos años, corre el riesgo de pagar más intereses que si se hubiera quedado con un préstamo variable”, dijo Baker.
La Sra. Baker dijo que los bancos esencialmente ya habían descontado futuros aumentos de las tasas de interés en sus ofertas, haciendo que algunas tasas fijas fueran más altas que las tasas variables. La semana pasada, el Commonwealth Bank sorprendió a los analistas cuando elevó sus tasas fijas a más del 5 por ciento.
“Nunca es una buena idea considerar (el refinanciamiento), pero los aumentos de las tasas se han descontado con seguridad”, dijo.
Sin embargo, la Sra. Baker dijo el beneficio de un préstamo de tasa fija era que las personas sabían exactamente cuánto pagarían cada mes.
“Con un préstamo variable, a medida que aumentan las tasas, tienes que encontrar más dinero para cubrir esos pagos”, dijo.
Según una encuesta de money.com.au de 1018 titulares de hipotecas australianos, alrededor del 33 por ciento dijo que tenía la intención de refinanciar su préstamo antes de que las tasas aumentaran o fueran demasiado altas.
“Muchas personas podrían quedar cautivas y no tener la capacidad de renegociar sus hipotecas porque pueden haber comprado su propiedad en el apogeo del mercado y tal vez también se esforzaron”, dijo Baker.
Pero las personas que enfrentan estrés hipotecario también podrían considerar otras opciones.
Los alquileres también están aumentando y la Sra. Baker dijo que las personas tal vez podrían alquilar sus propiedades, mientras se mudan con la familia por un tiempo o alquilan un lugar más pequeño.
“En todas partes también parece estar luchando para conseguir empleados, lugares como cafés donde no se necesita mucha calificación están pidiendo a gritos gente, así que tal vez a corto plazo necesites tomar un segundo trabajo para llenar ese vacío”.
